+7 (499)  Доб.Москва и область +7 (812)  Доб.Санкт-Петербург и область

Самоамортизирующийся кредит в оценке недвижимости

Самоамортизирующийся кредит в оценке недвижимости

Отмечены особенности жилой недвижимости, влияющие на процедуру оценки. Показано несовершенство практики применения различных подходов к оценке объектов жилой недвижимости при ипотечном кредитовании. Проведена стоимостная оценка конкретного объекта - однокомнатной квартиры по адресу: г. Новосибирск, ул. Филатова, д.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

МЕТОДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка недвижимости: как узнать сколько стоит квартира?

Совместное участие Кредит с дисконтными пунктами. Кредиты с шаровым платежом предусматривает платеж и процент к основной сумме долга в конце срока кредита.

Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентов и погашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболее характерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за время развития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства после продажи своих активов.

Самоамортизирующийся кредит предусматривает равновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структуры инвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа.

Кредит с переменной ставкой процента обычно применяется, когда инвесторы и кредиторы стремятся учесть быстро изменяющуюся ценовую ситуацию на рынке капиталов и ресурсов. При этом процентная ставка может изменяться или непосредственно, или через изменение размеров платежей или сроков амортизации. Канадский ролл-овер — форма кредита с переменной ставкой, когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы обычно несколько лет.

Завершающая ипотека представляется третьей стороной или владельцем первой закладной, образуя при этом младшую закладную. Владелец завершающего залогового права берет на себя обязательства по остатку первого кредита, требуя более высоких платежей с суммы завершающего кредита, включающей остаток старого и собственный кредит.

Таким образом, новый кредитор использует финансовый рычаг для собственного кредита. Совместное участие — в этом случае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и или увеличения стоимости активов помимо процентных платежей, предоставляя кредит под более льготный процент.

Кредит с дисконтными пунктами означает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться со всей долговой суммы. Инвестор соглашается на скидку с суммы кредита взамен низкого процента, в то время как кредитор, предоставляя кредит со скидкой, увеличивает конечную отдачу относительно реального займа.

Скидка с договорной суммы измеряется в дисконтных пунктах. Один дисконтный пункт равен одному проценту контрактной долговой суммы. На практике применяются еще несколько видов ипотечного кредита, но все они являются модификациями вышеуказанных. Анализ ипотечных обстоятельств как составной части инвестиционного проекта создает необходимую базу для определения денежных потоков, текущей стоимости активов и собственного капитала.

Оценщику необходимо знать текущие интересы и предпочтения собственников и кредиторов, а также сложившиеся условия на рынке капиталов, чтобы грамотно скорректировать номинальную стоимость заемных обязательств как составной части текущей стоимости собственника. Анализируя недвижимость как объект финансирования, оценщик должен хорошо ориентироваться в законодательстве, в частности знать, подлежит ли данная недвижимость воздействию таких прав, как право отчуждения, право оборота и право быть предметом ипотечного кредитования.

Основание возникновения ипотеки — договор о залоге недвижимого имущества договор об ипотеке , по которому залогодержатель, являющийся кредитором по заемному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на обеспечение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества залогодателя.

Право залога распространяется на земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество в пределах, установленных федеральными законами. Предметом ипотеки может являться недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации: земельные участки предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты.

Правом залога может быть обременено имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или на праве хозяйственного ведения. Не может стать предметом ипотечного договора недвижимое имущество, относительно которого по федеральному законодательству запрещено обращение взыскания, не предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация запрещения. Договор об ипотеке должен содержать результат оценки имущества, который определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Стоимость земельного участка не может быть определена ниже его нормативной базы. Субъекты договора об ипотеке при оценке объекта залога могут воспользоваться услугами независимой профессиональной организации. Ипотека подлежит государственной регистрации органами юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно заключение другого ипотечного обязательства последующая ипотека относительно имущества, уже предназначенного по договору об ипотеке в обеспечение предыдущего обязательства предшествующая ипотека , если это не запрещено предшествующей ипотекой.

Последующая ипотека не допускается, если предшествующая удостоверена закладной. Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующей ипотеке имеет приоритет перед удовлетворением требований залогодержателя по последующей ипотеке.

Права по ипотечному договору, если он не удостоверен закладной, могут быть проданы залогодержателем другому лицу, если это не запрещено договором. Лицо, которому переданы права по ипотечному договору, получает и права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Закладная может быть передана другому лицу с передачей прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также заложена другому лицу в соответствии с обязательством по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем.

В решении суда об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество должна быть указана начальная продажная цена имущества для его реализации на публичных торгах. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

Могут быть заложены по договору об ипотеке земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности кроме земель общего пользования, охраняемых территорий, участков, на которых запрещено строительство, территорий с особыми условиями использования и участков, ипотека которых не допускается федеральным законодательством.

Ипотечный договор относительно предприятия, здания или сооружения возможен только совместно с земельным участком, на котором эти объекты находятся, или с функционально необходимой частью этого участка или правом аренды этого участка. Право постоянного пользования земельным участком залогу не подлежит, а передается при обращении взыскании на недвижимость, находящуюся на этом участке. Оценка активов предприятия обязательна и является приложением к договору об ипотеке предприятия или части его имущественного комплекса.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир допускается, если они находятся в частной собственности, и не допускается, если эти объекты находятся в государственной или муниципальной собственности.

Кредит самоамортизирующийся, ипотечный Постоянный ипотечный кредит. Методы ипотечного кредитования недвижимости Для целей налогообложения Специальные виды стоимости Рис. Группы стоимости недвижимости Формы проявления стоимости в обмене: Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Оценка кредитуемой недвижимости Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости по следующим причинам: - рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств; - текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования. Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем пересчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Особенность данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации. Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту. Если инвестор получает самоамортизирующийся кредит, то коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной Rm вместо процентной ставки по кредиту Rk. Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерно аннуитетными платежами.

Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита

Для недвижимости, приобре таемой с участием некоторых видов ипотечного кредита, характерен не стабильный поток дохода, что определяется графиком его погашения. Особенности метода ДДП. Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечноинвестиционного анализа. Алгоритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с уча стием ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков. Определяется длительность анализируемого периода. Рассчитывается величина чистого операционного дохода. Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.

Постоянный ипотечный кредит. Методы ипотечного кредитования недвижимости

Оценка кредитуемой недвижимости Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что: во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств; во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования. Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Специфика данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации. При одинаковой сумме чистого операционного дохода результат оценки зависит от величины и метода построения коэффициента капитализации.

Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Совместное участие Кредит с дисконтными пунктами. Кредиты с шаровым платежом предусматривает платеж и процент к основной сумме долга в конце срока кредита. Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентов и погашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболее характерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за время развития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства после продажи своих активов. Самоамортизирующийся кредит предусматривает равновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структуры инвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа. Кредит с переменной ставкой процента обычно применяется, когда инвесторы и кредиторы стремятся учесть быстро изменяющуюся ценовую ситуацию на рынке капиталов и ресурсов. При этом процентная ставка может изменяться или непосредственно, или через изменение размеров платежей или сроков амортизации.

7.3. Таблицы сложного процента и финансовый калькулятор (Texas Instruments в аii plus).

Метод дисконтированных денежных потоков более универсален, он применим для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобре таемой с участием некоторых видов ипотечного кредита, характерен не стабильный поток дохода, что определяется графиком его погашения. Особенности метода ДДП. Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечноинвестиционного анализа.

Кредитование недвижимости 4. Методы ипотечного кредитования недвижимости Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости.

Методы ипотечного кредитования недвижимости Основные этапы ипотечного кредитования Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект. Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования : 1 предварительный этап разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды ; 2 сбор и проверка информации о клиенте и о залоге; 3 оценка вероятности погашения кредита; 4 принятие решения по кредиту сумма, срок, ставка процента, порядок погашения ; 5 заключение кредитной сделки; 7 закрытие кредитной сделки. Основными участниками системы ипотечного кредитования являются: Залогодатель — физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования: - надежность и платежеспособность; - добровольное предоставление в залог недвижимого имущества; - способность внести авансовые платежи. Залогодержатели — юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора. Данный вид кредита носит также название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические как правило, ежемесячные платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту.

Стандарты и этапы процесса оценки недвижимости. К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие.

Самоамортизирующийся кредит в оценке недвижимости

.

Определение рыночной стоимости квартиры для ипотечного кредитования

.

Тема 8. Основы инвестиционно-ипотечного анализа.

.

4.2. Оценка кредитуемой недвижимости

.

.

.

Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Евгеиня

    В этом что-то есть. Большое спасибо за помощь в этом вопросе. Я не знал этого.

  2. Ферапонт

    Огромное спасибо за информацию, это действительно стоит иметь в виду, кстати, нигде не мог ничего толкового на эту тему в нете нарыть. Хотя в реале много раз сталкивался с тем, что не знал, как себя повести или что сказать, когда речь заходила о чем-нибудь подобном.

  3. Регина

    Я считаю, что Вы не правы. Предлагаю это обсудить.

  4. Леокадия

    Это хорошая идея. Готов Вас поддержать.

© 2019 antikrizismos.ru